Seguir los pasos en la compraventa de farmacias de forma rigurosa es la única garantía de poder llevar a buen término la operación. El traspaso de la oficina de farmacia comienza con los llamados tratos preparatorios que están perfectamente regulados en nuestro ordenamiento jurídico (oferta, promesa de contrato y precontrato). Durante el proceso se van culminando estos pasos y se acuerda la señal o entrega de cantidades a cuenta como garantía: es el contrato de arras.

No haber aclarado los detalles durante la negociación y no haber seguido el procedimiento puede poner en peligro el patrimonio económico y derivar en una dinámica de demandas y litigios indeseables. Por ello, disponer de un asesoramiento profesional de primera calidad en el ámbito de la consultoría de farmacias permite afrontar todo el procedimiento con tranquilidad y sin correr riesgos. Veamos cuáles son esos riesgos y sus soluciones.

En qué pasos en la compra venta de farmacias se malogran operaciones

Cuando las operaciones no llegan a buen fin, sin duda se trata de un problema de mal asesoramiento… Plazos, precio, modos de pago, existencias o personal deben quedar perfectamente determinados en la negociación para la transmisión de oficinas de farmacia, un sector con características específicas que es necesario conocer a fondo.

De este modo, una vez establecido y previamente negociado el acuerdo entre las partes contratantes, es preciso formalizarlo, poniendo en marcha el protocolo necesario para el cierre exitoso de la operación. El acuerdo debe plasmarse por escrito, de forma detallada, y con una redacción que no lleve a equívocos o dé lugar a libres interpretaciones.

Como muestra de compromiso serio, uno de los pasos en la compra venta de farmacias de mayor trascendencia jurídica es la firma del precontrato, un documento privado en el que se establecen las condiciones básicas de la compra venta de farmacia: precio de la transacción, condiciones de pago, plazos de entrega, arrendamiento/cesión del local comercial, personal, existencias… Este precontrato debe siempre quedar sujeto a la entrega de una cantidad como garantía de señal o reserva: es una figura jurídica conocida y perfectamente definida en nuestra legislación como “contrato de arras”.

El contrato de reserva y arras

Para dar seguridad a las operaciones, y como señal de verdadero interés en la transacción, el primero de los pasos en la compra venta de farmacias que se debe dar es la redacción de un contrato de reserva, por el que adquirente y transmitente se comprometen a la formalización del traspaso. En él quedan detalladas las condiciones de la operación que se pretende elevar a escritura pública. A este documento se le llama también precontrato, porque se le asigna una función preliminar, pero hay que tener en cuenta que a efectos jurídicos tiene todas las características de un contrato, y por tanto, crea un vínculo obligatorio entre las partes.

Legalidad de las arras como uno de los pasos en la compraventa de farmacias

El concepto legal de “arras” aparece en el artículo 1454 del Código Civil, pero también en el artículo 343 del Código de Comercio. Por lo tanto, sí, las arras son una figura jurídica que pretende asegurar la promesa adquirida por las partes en un contrato privado de reserva, garantizando su cumplimiento mediante la entrega de unas cantidades de dinero previamente establecidas, “[…] que se reputarán siempre dadas a cuenta del precio, y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario“. Dicho depósito garantizará el cumplimiento del contrato, facultando a su libre rescisión previa pérdida de la cantidad entregada.

Las arras se harán efectivas en el momento en el que se celebre el contrato, que es la culminación de todos los pasos en la compra venta de farmacias. Veamos bajo qué condiciones, pues las arras son un concepto muy amplio, y que además se ha utiliza equivocadamente en numerosas ocasiones.

Existen tres tipos de arras:

• Arras confirmatorias: su concepto es de “paga y señal” y su finalidad es probar la celebración de un contrato entre las partes. Este tipo de arras no faculta para resolver la obligación contraída, por lo que en el caso de incumplimiento de contrato, serán devueltas. En caso de duda ante el tipo de arras acordadas, la doctrina jurisprudencial se ha inclinado porque tienen el carácter de confirmatorias.
• Arras penitenciales o de desistimiento: son un medio lícito de que pueda desistir cualquiera de las partes del contrato mediante la pérdida de la cantidad entregada (incumplimiento del comprador) o restitución duplicada (incumplimiento del vendedor). El plazo durante el cual pueden las partes rescindir un contrato de arras penitenciales no está cuantificado legalmente, por lo que conviene determinarlo en el propio documento.
• Arras Penales: las cantidades entregadas no sólo se consideran una señal a cuenta del precio de la adquisición (lo que sería común al resto de contratos de arras); lo que caracteriza a las arras penales es que no permiten liberarse del cumplimiento de la obligación. Si hay incumplimiento de lo acordado, las arras se pierden por vía de pena y como resarcimiento del daño. La Jurisprudencia ha resuelto, no obstante, de diferente manera según los casos, entendiendo algunos jueces que hay que cumplir forzosamente lo estipulado en el contrato, y otros, que las arras se convierten en penitenciales para no prolongar la duración del contrato hasta el infinito.

La elección del tipo de arras en el traspaso de farmacias

Las consecuencias jurídicas que se desprenden de la firma de cada uno de los tres tipos de arras son completamente diferentes. Por eso, en función de la operación y de los fines pretendidos, el experto en transmisiones de oficinas de farmacia aconseja un tipo u otro, de tal forma que el cliente quede en una posición lo más ventajosa posible en caso de incumplimiento del contrato de compra venta de farmacia previamente establecido entre las partes.

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Dos de cada diez operaciones de compra venta de farmacia no llegan a buen puerto por diferentes motivos. De ese porcentaje, algunas tardan mucho tiempo en resolverse, llegando incluso a los tribunales. Todo ello aconseja ser prudente en la firma del contrato de arras, y hacerlo siempre asesorado por expertos en compra venta de farmacias. En ACM Farma, podemos ayudarle en este proceso.